Um ein geeignetes Haus oder eine geeignete Wohnung zu finden, engagieren viele Suchende einen Immobilienmakler, der dann nach den Wünschen und Vorstellungen seiner Kunden, nach einer passenden Immobilie sucht. Bei erfolgreicher Vermittlung zwischen Eigentümern und Suchenden muss die sog. Maklerprovision bezahlt werden. Damit man am Ende keine bösen Überraschungen bei der Höhe der Provision erlebt, sollte sie in einem Vertrag festgelegt werden.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Eine Maklerprovision fällt an, wenn ein Immobilienmakler ein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer bzw. zwischen Mieter und Vermieter Zustande bringt. Bezahlt wird also die Vermittlungsleistung. In Österreich wird die Maklerprovision nur fällt, wenn ein rechtsgültiger Miet- oder Kaufvertrag geschlossen wird. Das heisst, für das bloße Besichtigen einer Wohnung oder eines Hauses muss keine Provision gezahlt werden. Vermieter oder Verkäufer müssen die Provision erst bezahlen, wenn ein geeigneter Mieter oder Käufer gefunden wurde. Auch in diesem Fall muss nicht mit dem ersten Mieter ein Vertrag geschlossen. Sie können sich ruhig mehrere Käufer „ansehen“.
Da die Provision erst mit der Unterzeichnung des Vertrages fällig, kommt es manchmal vor, dass der Auftraggeber dem Immobilienmakler kurz vor der Unterzeichnung kündigt. Dieses Verhalten ist nicht rechtens. Zudem sind in vielen Maklerverträgen entsprechende Klauseln zu finden, die den Makler vor solchem Verhalten schützen. Dass man also in diesem Fall die Provision trotz Kündigung bezahlen muss.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Österreich?
Bei der Höhe der Maklerprovision muss zwischen Vermietung bzw. Mieten und Verkauf bzw. Kauf unterschieden.
Vermietung und Mieten
Bei der Vermietung muss in der Regel sowohl der Mieter wie auch der Vermieter einen Teil der Provision bezahlen. Die Höhe der Provision ist nicht festgelegt, sie ist also verhandelbar. Damit die Provision nicht übertrieben in die Höhe schnellen, hat der österreichische Gesetzgeber Höchstgrenzen festgelegt.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag beläuft sich die Provision für den Mieter auf höchsten 2 Bruttomonatsmieten. Bei befristeten Mietverträgen, hängt die Höhe der Maklerprovision von der Frist ab.
Die Höchstgrenzen der Maklerprovisionen betragen:
- Eine Bruttomonatsmiete bei einer Frist bis 3 Jahre
- Zwei Bruttomonatsmieten bei einer Frist über 3 Jahre
Eine Bruttomonatsmiete setzt sich aus der Nettomiete plus den Betriebskosten (exkl. Umsatzsteuer) zusammen. Ist der Makler auch gleichzeitig der Verwalter der Immobilie, beträgt die Maklerprovision eine Bruttomonatsmiete. Dies gilt auch, wenn einzelne Räume untervermietet werden. Die Provisionszahlung ist einmalig.
Bezahlt wird die Provision vom Vermieter und dem Mieter zusammen, außer jene Partei, die den Mieter beauftragt hat, übernimmt die Kosten für den Makler.
Verkauf und Kauf einer Immobilie
In Österreich wird die Maklerprovision von beiden Seiten bezahlt. In der Regel wird sie zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen aufgeteilt, da viele Makler als Doppelmakler auftreten und beide Parteien vertreten. Eine sog. Innenprovision wird eher selten angeboten. Um eine Innenprovision handelt es sich, wenn die Maklerprovision allein vom Verkäufer getragen wird. Ihr Gegenstück ist die Außen-Provision, die zu 100 Prozent vom Käufer getragen wird.
Beim Kauf oder Verkauf eine Immobilie richtet sich die Maklerprovision am Verkaufswert der Immobilie. Wie bei den Provisionen bei einer Vermietung ist auch die Höhe der Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf nicht gesetzlich festgeschrieben. Der Gesetzgeber hat jedoch gewisse Grenzen festgelegt:
- Verkaufswert bis 36.336 Euro höchstens 4 Prozent
- Verkaufswert von 36.336 bis 48.448 je Partei 1.453 Euro
- Ab einem Verkaufswert von 48.448 Euro höchsten 3 Prozent
[su_note]Zu diesen Beträgen müssen noch 20 Prozent Umsatzsteuer hinzugerechnet werden.[/su_note]
Wann entfällt die Provision für den Immobilienmakler?
Unter normalen Umständen muss die Maklerprovision immer bezahlt werden, wenn die Vermittlung durch den Makler erfolgreich war. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen von dieser Regelung:
- wenn der Makler selbst Eigentümer der Immobilie ist.
- wenn ein enger Angehöriger des Maklers der Eigentümer der Immobilie ist.
- wenn ein familiäres oder wirtschaftliches Verhältnis zwischen dem Eigentümer besteht (Hinweispflicht des Maklers)
- wenn der Makler keine entsprechenden Maßnahmen einleitet (z.B.: Aufgabe eines Inserates)
Steuern – Umsatzsteuerpflicht
Maklerprovision unterliegen in Österreich der Umsatzsteuerpflicht. Mit anderen Worten, der Kunde muss Mehrwertsteuer bezahlen. Die Mehrwertsteuer beträgt 20 Prozent der Maklerprovision und muss vom Makler vorab genannt werden bzw. muss er den Kunden über die Steuerpflicht informieren.
Mündlicher Maklervertrag
Ein mündlicher Maklervertrag kommt Zustande, wenn dem Angebot eines Immobilienmaklers zugestimmt wird, dass er andere Angebote oder Alternativen für Sie sucht.
Mehr dazu auch auf:
https://mietervereinigung.at/3889/Maklerprovision
https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/miete/Maklerprovisionen.html